Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Артур Крупин о новых ПЗЗ: проводим детальную работу с документом
Материалы выпуска
Равные условия для девелоперов Рынок Борис Калинин: В новых канонах инвестиционная привлекательность Экспертиза Артур Крупин о новых ПЗЗ: проводим детальную работу с документом Экспертиза
Экспертиза Калининград,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Артур Крупин о новых ПЗЗ: проводим детальную работу с документом
Заместитель главы администрации Калининграда Артур Крупин рассказал о завершении подготовки новых ПЗЗ областного центра, а также о новеллах в строительстве
Артур Крупин

— Артур Леонидович, ранее мы говорили про зоны комплексного устойчивого развития территории. Определен ли уже их список в Калининграде? И чем они будут привлекать потенциальных инвесторов?

— На данный момент в городе пять таких зон, включая Правую набережную. Предполагаю, что впоследствии их будет больше. Правообладатель территории КУРТ, который появляется в результате конкурсных процедур, разрабатывает документацию по планировке этой территории. Он создает новую структуру, улично-дорожную сеть, кварталы. И эта документация после не подлежит общественному обсуждению. То есть инвестор устанавливает структурные параметры территории под свои инвестиционные планы с учетом градостроительных регламентов. Такой договор город будет заключать с одним юридическим лицом, при этом у инвестора есть право подключать к реализации партнеров. Самое главное — он получает право развивать эту территорию. В Калининграде не так много крупных площадок для комплексного освоения, их практически и не осталось. Есть, конечно, большая территория острова, но она пока находится в зоне постоянного подтопления.

— Означает ли это, что инвестор КУРТ получает полную свободу в освоении таких территорий?

— И да, и нет. Все регламенты парковочных мест, озеленения, социальных объектов будут на него распространяться. Создавая структуру территории, инвестор должен все сбалансировать. Можно будет и 50-этажный дом поставить, но инвестор будет понимать, что если население вырастет — соответственно, и социальная нагрузка тоже пропорционально возрастет.

— Артур Леонидович, 15 ноября в Калининграде состоятся публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки. На чем сосредоточена Ваша работа по разработке новых ПЗЗ сейчас?

— Правила землепользования и застройки — очень важный документ. Его соблюдение обеспечит в дальнейшем сбалансированное развитие территорий. Поэтому вместе с разработчиками проекта ПЗЗ мы постарались учесть множество нюансов, чтобы с документом было удобно работать, и чтобы он был понятным, не только архитекторам, строителям, но и простым горожанам.

Ранее мы провели обширную работу с населением, профессиональным сообществом, получили от них замечания, предложения, сейчас проводится работа по устранению неточностей. Детально проверяем ПЗЗ в части территориальных зон. Важно, чтобы у нас в центральной, исторической и уже застроенной части города не появилось возможности возводить высотные объекты. Это сложно, потому что установленный 34-й статьей градостроительного кодекса принцип учета фактического землепользования может противоречить этой идее. Ранее на некоторых территориях уже были предоставлены земельные участки с разрешением до восьми этажей, постараемся как-то это урегулировать.

— Речь идет о том, чтобы уровнять этажность районов?

— Очень важная задача, которую я поставил перед своими сотрудниками, — избежать ситуаций, когда зоны индивидуальной жилой застройки (индекс Ж-4) граничат с зонами Ж-1, в которых допускается строительство до 16 этажей. Уже выявлены микрорайоны с подобной ситуацией. Такой контраст недопустим. В некоторых случаях мы этого не избежим — все не сможем исправить, поскольку по закону обязаны учитывать фактическое землепользование, но в будущем такие ситуации будем пресекать.

— В новых правилах стало меньше территориальных зон, вместе с тем увеличилось число зон ограничений.

— Действительно, ранее было 43 территориальные зоны, теперь — 34. Но пара зон еще добавится. Ранее была общая с индексом ИТ, то есть инженерно-транспортная инфраструктура. Региональное правительство указало нам на то, что необходимо разбить ее — сделать отдельно улично-дорожную, железнодорожную зоны и еще одну для инженерных коммуникаций. В целом их будет не больше сорока. А что касается карты зон ограничений, она стала более подробной. В действующих правилах 14 таких зон, в новых — уже 25. Они отображаются от объектов УФСИН, Министерства обороны. Появились новые зоны исторических памятников, фортов, объектов электромагнитного излучения, городских кладбищ.

— После принятия правил как будет происходить процедура внесения изменений? Придется ли снова прибегать к услугам разработчиков ПЗЗ?

— С первого января 2017 года полномочия по принятию решений в области градостроительной деятельности находятся в компетенции правительства Калининградской области. Но техническое исполнение осталось за нами. Региональные власти присылают нам задачу, мы организовываем рассмотрение, делаем заключение возможности внесения изменений, организовываем и проводим публичные слушания, готовим протокол и отправляем на утверждение. Любые физические, юридические лица и органы исполнительной власти могут быть инициаторами внесения изменений в градостроительную документацию. Если нашими специалистами будет выявлена какая-либо неточность или ошибка, мы сами начнем процедуру внесения изменений, руководствуясь регламентом ее проведения. Основной базовый продукт — ПЗЗ — разрабатывается с привлечением специализированной организации за бюджетные деньги. Внесение дальнейших изменений не требует дополнительного бюджетного финансирования — этим будет заниматься КАиС.

— Основная идея новых ПЗЗ заключается в комплексном развитии территорий. Вам не кажется, что новая редакция 214-ФЗ, по сути, ставит на этом крест? Застройщикам запретят одновременно вести несколько объектов и существенно ограничат в использовании денег дольщиков.

— Давайте рассмотрим ситуацию. Посыл новеллы об участии в долевом строительстве связан с тем, что при анализе вопросов недостроенных объектов и обманутых дольщиков Минстрой пришел к абсолютно правильному выводу. Денежные средства, которые поступают от физлиц на строительство многоквартирного жилого дома, застройщики часто перенаправляют на другие свои объекты или нужды. В результате по субъективным или объективным причинам и появляются обманутые дольщики. Поэтому самый простой выход из этой ситуации — один объект — один целевой счет и полный контроль финансовых потоков без возможности отвлечения. Вроде бы, все понятно и правильно. Но Минстрой еще говорит, что, помимо этого, на одно юридическое лицо должен строиться один объект. То есть застройщик, который имеет пять-семь земельных участков, для строительства на каждом из них должен зарегистрировать отдельное юридическое лицо. Я думаю, тут фискальные органы будут против — с их стороны выглядит как уход от налогообложения, искусственное дробление фирмы. Или же застройщикам придется возводить дома по очереди. Сдал один в эксплуатацию и только после этого приступил к другому. Как мне кажется, этот вопрос еще будет дорабатываться.