Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Равные условия для девелоперов
Материалы выпуска
Равные условия для девелоперов Рынок Борис Калинин: В новых канонах инвестиционная привлекательность Экспертиза Артур Крупин о новых ПЗЗ: проводим детальную работу с документом Экспертиза
Рынок Калининград,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Равные условия для девелоперов
Новые правила землепользования и застройки Калининграда открывают для инвесторов новые возможности, и ставят их в равные условия работы. Однако остаются «острые углы» продиктованные федеральным законодательством

Во время круглого стола РБК Калининград «Правила землепользования и застройки Калининграда: новая реальность», председатель комитета архитектуры и строительства Артур Крупин напомнил, что 15 ноября 2017 года пройдут общественные слушания, на которых вновь будут рассмотрены новые ПЗЗ. Ближе к концу года их должен одобрить городской совет депутатов.

Уполномоченный по правам предпринимателей Калининградской области Георгий Дыханов отметил, что новые правила позволят избежать допущенных ранее ошибок в застройке областного центра.

Георгий Дыханов

«Новые ПЗЗ ставят девелоперов в равные условия и дают благоприятные возможности. Ведь земельных участков в городе свободных очень мало», — отметил он.

Президент некоммерческого партнерства калининградского регионального объединения работодателей «Союз строителей» Борис Калинин заметил, что необходимость разработки новых правил «давно назрела». В свою очередь, заместитель руководителя ООО «Калининградский строительный концерн» Евгений Мартыненко добавил, что в предыдущих правилах и генеральном плане было много разночтений.

Евгений Мартыненко

«Вижу, что в этих правилах администрация и разработчики, во многом благодаря нашим замечаниям, хотят избежать этих тонких моментов. Но еще работать и работать», — отметил он.

Парковочные места — это, пожалуй, одна из самых острых тем. Министерство строительства и ЖКХ ввело в качестве рекомендаций новые нормативы: для жилья бизнес класса на одну квартиру два машино-места, для эконом класса — 1,2, для муниципального жилья — 1, для специализированного фонда — 0,7.

Павел Новик

«Если в ПЗЗ будет ссылка на эти нормативы, то мы просто не сможем существовать», — выразил свои опасения заместитель главного инженера ООО «КПД-Калининград» Павел Новик.

Его поддержал Борис Калинин:

«По сути, экономика участков будет уменьшена в среднем на 50%. Мы находимся не в Москве, не в Санкт-Петербурге, у нас экономика участков и площадок совершенно другая, и себестоимость, и покупательский спрос».

Артур Крупин посоветовал представителям строительного бизнеса Калининграда написать коллективное письмо в Минстрой РФ, в котором попытаться доказать, что эта норма не может быть ими выполнена. При этом он заметил, что все-таки стоит подумать над увеличением парковочных мест.

«Вы можете построить 100-квартирный жилой дом без парковочных мест и продавать его 10 лет, а можно такой же дом, но с комфортной инфраструктурой, продать за 12 месяцев», — отметил он.

Одна из новелл в новых ПЗЗ — это двукратное увеличение детских и спортивных площадок при строительстве жилых домов. Зейрали Байтаров отметил, что на объектах, построенных его компанией, жители не сталкиваются с нехваткой таких площадок. В свою очередь Борис Калинин посчитал, что эффективнее было бы создавать общие спортивные и детские площадки, а не концентрироваться на отдельных дворах.

«Правила предусматривают освоение новых территории, зачем тогда увеличивать нормативы, если и так будут предусмотрены приличные по площади детские, спортивные площадки, озеленение?» — озвучил позицию «Союза строителей» Борис Калинин.

Продолжая тему спортивных объектов, генеральный директор ООО «АнвангардИнвестПроект» Александр Ярошенко обратил внимание на гаражные общества в центре Калининграда, которые могут быть реконструированы.

Александр Ярошенко

«Есть интересанты, инвесторы, которые с удовольствием вложат деньги в реконструкцию обществ по надстройкам: фитнес-клубы, спортивные сооружения. Чтобы все эти общества в центре города, построенные хозспособом, привести в божеский вид», — сказал Ярошенко.

Во время круглого стола была также затронута тема садовых обществ. Они, по данным КАиС, занимают практически 11% от всей территории Калининграда. Как отметил Крупин, только одно из 103 СНТ согласилось изменить назначение своей территории в части землепользования. Поэтому и в новых правилах садовые общества остались в зоне Ж-5, то есть закрытыми для инвесторов.

В новых правилах землепользования и застройки до сих пор нерешенным остался вопрос развития приаэродромных территорий. Речь идет о зонах ограничений, которые распространяются на прилегающие земли к аэродромам и аэропортам в регионе. Вопросы с этими территориями действительно непростые, так как не до конца урегулированы на федеральном уровне, ответил Крупин.

«Мы в переписке с Росавиацией и с Министерством обороны РФ, потому что у нас есть очень серьезные ограничения, которые накладываются на городские территории от военных городков, воинских частей, которые даже не эксплуатируются», — сказал он.

Участники круглого стола также обсудили востребованность нового жилья в Калининграде.

Зейрали Байтаров

«У нас неплохо продается. И сейчас правительство ипотеку хорошую предлагает. У людей есть возможность выбирать квартиру. Мы не чувствуем, что на рынке спрос снижается», — отметил руководитель компании «Акфен» Зейрали Байтаров.

В то же время управляющий офисом банка «Российский капитал» в Калининграде Андрей Кохан отметил, что ранее рекордным годом по выдаче ипотеки считался 2014-й.

Андрей Кохан

«Всего по итогам 8 месяцев 2017 года и российский, и калининградский рынок идет с опережением 2014 года. По штукам мы на 3% идем вперед, а по суммам — на 6% вперед по сравнению с 2014 годом», — привел данные он.

По его словам, рост выдачи ипотечных займов связан со снижением ключевой ставки ЦБ РФ. Между тем глава «Союза строителей» Калининградской области Борис Калинин отметил, что «ситуация непростая с точки зрения продаж и себестоимости».

Борис Калинин

«Сейчас не то время, когда можно увеличивать цены в надежде, что придет много покупателей. Примерно 80% рынка — сделки с включением ипотечных денег», — подчеркнул он.

Тем не менее, игроки рынка подчеркнули, что в Калининграде пока не достигнуты нужные показатели по числу квадратных метров на человека, что ведет к приобретению жителями региона нового жилья.

Позже на встрече с журналистами председатель КАиС Артур Крупин и разработчик новых Правил землепользования и застройки областного центра директор компании «Южный градостроительный центр» из Ростова-на-Дону Сергей Трухачев рассказали о некоторых изменениях в ПЗЗ. К примеру, в новой редакции документа предусмотрено не 12 парковочных мест на 100 жителей, а 14 машино-мест. Увеличатся и площади детских и спортивных площадок, территорий для отдыха и зеленых зон примерно на 10-12%. Помимо этого в ПЗЗ появятся зоны исторических парков и фортов. В последнюю не вошли только объекты, которые находятся в ведении Министерства обороны РФ.