Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Максимальная прибыль уже не самоцель для застройщиков
Материалы выпуска
Максимальная прибыль уже не самоцель для застройщиков Экспертиза Комфорт плюс Решения В режиме ожидания: как изменится рынок жилищного кредитования Инструменты
Экспертиза Калининград,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Максимальная прибыль уже не самоцель для застройщиков
Темпы строительства в регионе замедлились, продажи жилья просели, застройщики вынуждены искать компромисс между маржинальностью бизнеса и созданием комфортной среды.

Рынок «перегрет»

Предварительные итоги 2016 года показали снижение показателей по вводу жилья – с 1,2 млн кв.м в 2015 году до 1,053 млн «квадратов». Планы на 2017 год еще более скромные – 820 тыс. кв. м, говорит врио вице-премьера регионального правительства Максим Федосеев. «Сфера жилищного строительства имеет некоторую инерцию. Поэтому реакция на макроэкономические изменения в полной мере проявится только в следующем году и через год. Исходя из этого, наши прогнозы на данный момент довольно сдержанные», - отмечает он.

Падение темпов строительства – это некий отложенный эффект, уверен президент ГК «Мегаполис» Евгений Морозов. В том, что отрасль в 2016 году не достигла результатов прошлых лет, нет ничего страшного: в следующем году все может быть по-другому. Более того – застройщики сами откладывают ввод жилья, чтобы скорректировать спрос и предложение на недвижимость, говорит застройщик.

Дальнейшие перспективы отрасли зависят от покупательского спроса, уверен гендиректор компании «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров. В регионе много сильных застройщиков, развито производство строительных материалов и есть перспективы и дальше наращивать потенциал. Однако падение реальных доходов населения уже третий год подряд «перегрело» рынок, на котором скопилось достаточное количество непроданных квартир. В целом же, по оценке застройщика, за последние два года объемы продаж жилья падают на 20% в год. Все это создает «накопительный эффект», добавляет врио вице-премьера регионального правительства Гарри Гольдман. По его оценкам, сейчас на рынке около 500 тыс. «квадратов» непроданного жилья.

Валерий Макаров отмечает еще одну особенность региона, влияющую на дальнейшее развитие строительной отрасли, – медленный рост населения Калининграда. «У нас разработан новый генплан Калининграда до 2035 года из расчета обеспеченности 35 кв. м на человека. Вот если мы такими темпами – 1 млн кв. м - будем строить до 2035 года, возникает вопрос - сколько калининградец способен иметь жилья? Мы приближаемся к потолку, если не будет увеличиваться население Калининграда, а оно практически не увеличивается, объемы строительства жилья должны сокращаться».

В последние годы от 30% до 50% продаж квартир приходилось на иногородних, но как долго это продлится, прогнозировать сложно, отмечают застройщики.

К комфортной среде

В нынешних условиях максимальная прибыль уже не самоцель, гнаться за квадратными метрами бессмысленно и даже безумно, учитывая волатильность на рынке, считают застройщики. Строить научились все, теперь нужно продать, говорит Евгений Морозов. На конкурентном рынке на первый план выходит даже не формат жилья, а качество инфраструктуры вокруг – школы, детские сады, дороги, магазины. В условиях конкуренции необходимо чем-то отличаться, вне зависимости от того, какого класса жилье ты строишь. Выигрывает тот, кто не гонится за квадратными метрами, кто понижает маржинальность и вкладывает средства в комфорт, уверен Валерий Макаров.

Гендиректор компании «АвангардИнвестПроект» (застройщик ЖК «Цветной бульвар») Александр Ярошенко вспоминает, как его отговаривали от ухода в сегмент комфортного жилья, от вкладывания больших средств в инфраструктуру. Сейчас уже можно констатировать, что это оказалось правильной стратегией: доходность бизнеса в константе, что позволило даже поднять стоимость квадратного метра, говорит Ярошенко. Чтобы повысить привлекательность своих объектов, «АвангардИнвестСтрой» даже ремонтирует фасады соседних домов: так вид из окон квартир в «Цветном бульваре» становится лучше.

При качественном проекте спад продаж не будет таким большим, уверен Гарри Гольдман. Для этого власти готовы предлагать застройщикам большие участки для комплексного освоения с учетом строительства социальной инфраструктуры. В Калининграде есть большие участки в 20-70 га, все они будут выставлены на продажу и освоение в 2017 году, добавляет Гольдман.

Спрос будет расти

Спрос на качественное жилье будет расти, уверен управляющий Калининградским филиалом Сбербанка Сергей Шамков. В 2016 году банк выдал ипотечных кредитов больше, чем годом ранее. Этому способствовало снижение процентных ставок по кредитам – с 13,5% годовых в 2015 г. до 12,3-12,6% в 2016 году, не исключено, в 2017 году это тенденция продолжится, говорит он. Сократились и сроки одобрения кредита и его выдачи – до трех недель.

Увеличить продажи жилья застройщикам поможет и изучение спроса и понимание ожиданий потенциальных покупателей. Это отчетливо видно на примере «Цветного бульвара», говорит Шамков. «Когда было сделано предложение, соответствующее ожиданиям, проект удалось реализовать», - отмечает управляющий филиалом Сбербанка.

Многие застройщики пошли на снижение процентной ставки по ипотеке за свой счет, признается Евгений Морозов. «Иногда нужно продавать квартиры с минимальной маржой, даже в ноль, таким образом мы регулируем рынок», - отмечает застройщик.